2025年几个头部城市的现实表现，给楼市的开局，开了一个大玩笑？

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这是熊猫贝贝的第2974篇原创文章

（本文不含任何AI创作和自动生成内容）

这篇文章，回归本行，和大家唠唠房地产，楼市，还有房价的话题。

2025年春节假期收假以来，可能很多人都看到，或者听到了类似这样的消息，内容，或观点，

说房地产止跌回稳了，杭州和成都的土拍也都拍出了高溢价，各路中介和炒房大V们又开始活跃了，甚至到处说春节前后都忙不过来了，然后还有一些人会说，某某楼盘开始反弹涨价了？

真是这样吗？

当然，现实和网络之间，总是会撕裂的，有些人，只能活在互联网中的虚假繁荣，而不敢，或者说不愿意面对现实。

首先，确实得承认，国内楼市从2024年年底以来，是出现了一些积极的变化，中信建投的数据显示，2024年10月开始，40城二手房月度成交面积便不断攀升，当前顶峰在12月，成交面积达1018万平米，环比增加22%，同比增长近80%。当月新房成绩也是不错，环比增加了23%。

而在2025年开年之后，北京上海的二手房，网签量也是环比大幅上涨，也就是说，一线城市的成交确实热起来了。

但是房价好像并没有明显上涨，如果从数据上看，房价仍然处于每月都环比下跌的状态，只是跌幅在逐渐收窄。

中指研究院的数据显示，二手房房价已连续第33月下跌。这其中一线城市稍好一点，去年11月以后，一手房和二手房就不跌了，但二三线城市还在缓慢下跌当中。

图片来源：网络

当下的楼市，基本上一句话就能说清楚：一线和大城市，以价换量，绝大多数中小城市，有价无市，一潭死水。

更有意思的是，2025年开年以来，北上深三大一线城市楼市开局的一些新动向，似乎是给很多对楼市和房价抱有期望的群体，开了一个莫大的玩笑。

这篇文章，就将基于对北上深2025年楼市最新出现的几个开局动向详细梳理，结合当下国内楼市的几个重要现实，从敬畏常识，尊重规律的角度，对2025年国内楼市后续的走向和变化，进行一次有深度，有态度，有依有据的专题讨论和分析研究。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

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图片来源：头条图库

1

2025一开年，租金回报率房贷利率形成倒挂，北京房东还要降价求租？

2025年，北京的租房市场，出现了微妙一幕：

北京市住建委数据显示，2024年租赁房源挂牌量同比激增43%，成交量却仅增长7%。

贝壳研究院《2024年北京住房租赁市场年报》也提出一组数据，截至2024年12月，北京超30%老旧小区房源连续3个月零带看。

2025年的当下，北京租金回报率已经跌破1.5%，与4.2%的房贷利率形成倒挂，在供给结构与需求结构性转移的双重冲击下，北京房东开始陷入“降价也难租”的市场困局。

反常迹象在交易细节中愈发明显。根据58安居客挂牌成交数据，1月北京住房租赁日均交易量同环比均有较明显下降，月度租金水平明显不及去年同期，租赁房源挂牌周期较上月显著增加8.8天。

从供给端来看，北京住房租赁持续保持高位，在其基础上，有大量二手房因交易受阻“由售转租”。同时，“商改租”和小米、京东等企业自建住房，以及北京多年来不断推出租赁型的保障型产品，包括开发商自持的租赁型住宅、集体土地租赁住房、配租型的保障房等一系列带有住房保障形式的新型租赁产品，不断增加租赁供应。

北京市住建委数据显示，2022年~2024年累计新增保租房21.4万套，其中2024年单年供应量达8.3万套，相当于传统租赁市场年均新增房源的3倍。

而需求侧，却出现与之相悖的系统性萎缩。北京市统计局数据显示，2024年北京常住外来人口较2020年减少87万，25-35岁主力租客群体缩减21%。当前经济影响下，很多年轻租客因无法找到理想的工作离开北京，租房的市场需求也随之下降。

供需结构性失衡，让北京租赁市场在变革中加速分化。

问了北京的朋友，2025年开年以来，北京本地的租赁房源挂牌量，以及价格，和以往相比，有了明显的变化。

北京（图片来源：头条图库）

2

2025年一开年，上海租房市场大变天，降价30%都找不到租客？

同样的情况，也出现在了上海，2025年开年以来，上海似乎每天都在上演“房东心碎、租客狂欢”的情景剧。

图片来源：网络

尽管二手房价隐隐有回暖的趋势，但是上海租房的房东，似乎被困在了这个漫长的严冬。

一般情况下上海有以下几个节点租房会迎来旺季。

一是春节后，返沪的租房潮二是6、7月份的毕业租房潮三是8月底的陪读租房潮

但是2024年一整年到今年1月，所谓的淡旺季并没有展现出应有的区隔。

去年毕业季，全国普通高校迎来约1179万的毕业生，创历史新高。

数据来源网络

但创下历史新高的毕业生，扔进租房市场，水花都没激什么。

房东们咬咬牙，熬过了不灵光的毕业季，又迎来了春节前的淡季返乡退房潮。

图片来源网络

整个租房市场呈现的整体情况大致可以总结为八个字：“旺季不旺，淡季极淡”。

当下上海租房市场对比几年前，给人感觉就像是病入膏肓——“活着勉强吊着一口气”。

如果是在上海生活过五六年，并且五年前和今年都有过换房经历，那一定能体会到上面说的这种感觉。

中指研究院数据显示：2024年，全国重点50城住宅平均租金累计下跌3.25%，跌幅较2023年扩大2.95个百分点。

分城市级别来看：

一线城市住宅平均租金累计下跌2.82%，要知道2023年一线城市的住宅租金其实还是上涨的，涨幅为1.32%，进入2024年由涨转跌；二线城市平均租金累计下跌3.56%，跌幅较2023年扩大3.3个百分点；三四线代表城市平均租金累计下跌2.82%，跌幅较2023年扩大1.5个百分点。

时代的一粒沙，落在个人身上都是一座山。

3.25%只是个数字，平均在每个房东头上，实际体感降温会更加明显。

易居研究院最新发布数据也显示：

2025年1月，上海的租金为87.15元/平方米/月，环比下降1.2%，同比由增转降0.6%，接近2018年水平。

租金的下降，带动1月房租收入比降至27.78%。

图片来源：见图

如果看数据没感觉，大家随便去某书上翻，就能看到很多上海房东降租金的帖子。

北京上海这种没有争议的头部一线城市，有供需挤压和购买力支撑的房租都在下行，这恐怕，不是什么好信号吧？

上海（图片来源：头条图库）

3

炒房第一城的深圳，开年热炒的“日光盘”，竟然也闹了个大乌龙？

视线拉到过去楼市热度长期居高不下，甚至被戏称为“中国炒房第一城”的深圳来看，2025年开年给全国楼市开的玩笑，就更有意思了。

一个被深圳本地炒房自媒体和全国炒房大V炒作的“日光盘”，翻车了。

弃选率超80%，中洲迎玺三期翻车。

位于深圳龙华区的中洲迎玺三期开盘仅去化约70%，弃选率超80%。

值得一提的是，该盘在2月20日公布了意向登记人员名册，780套住宅吸引了2990人冻资，比例达1：3.83，将近4人选一套房。本以为又是一个日光盘，没想到去化率仅70%，也是有点让人意外。

据悉，除了83㎡外，其他户型均有部分货量剩余。

非广告 仅做展示 图片来源：网络

从本次定价策略来看，中洲迎玺应该是想通过低价小户型的热卖带动大户型的销售，因此降低了小户型的价格，使得单价5字头起的82㎡成为“性价比之王”并引发数千人争抢，算下来总价约411万起，真的诚意十足。

中洲迎玺本批产品折后区间总价

说实话，中洲迎玺82㎡户型的定价，直接把所有竞争对手都干沉默了，更为2025年楼市定了调，关键字依旧是“卷”！

就这么卷了，还没有清盘，多少就有些难看了。

但是客观来说，虽然日光翻车，开盘70%的去化，个人觉得是相当不错的一个成绩了，现在放眼全国，也极有楼盘开盘能达到这么高的去化率。

中洲迎玺项目地块为1992年获批，产权年限70年也就是到2062年。

截至2025年，项目剩余产权年限仅约37年。

好了，给炒房投机群体找场子的借口都给你们找好了，哈哈哈……

事情就是这么一个事情，有依有据，一目了然。

深圳 （图片来源：头条图库）

4

市场走向研判：基于三大一线城市开年楼市的“开玩笑”动向，接下来，该怎么看？

客观来说，北上深三大一线2025年的楼市开局，从真实的市场端表现来看，其实给出的信号，难言乐观。

为什么没有广州？广州楼市还真的没啥好说的，租售两端都比较低迷，而且就连新房的房价，都还处于一个明显下行承压的状态。

当然，对于北上深而言，比较积极的信号也是要承认的，那就是新房二手房，在供需挤压之下，一些热门板块的楼价已经企稳，正在以价换量，缓慢筑底。

但是租金的承压，租客群体的流失和枯竭，对于接下来的楼市，给出的信号，却并不美妙。

这里面的逻辑并不复杂，大家可以把租金理解为一个房子的内在价值，也可以理解为，这是市场真实供求关系的反映，过去10几年，房价持续上涨的过程中，租金也在上涨，但因为租金缺乏杠杆，所以租金涨幅远没有房价那么多。

而前两年房地产掉头向下， 其实最大的空头因素，也是租金持续下滑。

老百姓收入受到影响了，租房都给不出价格了，更别提让他去买房了。

所以房租下跌不止，房价下跌也不会停止。

一线城市可以稳住房价，让市场化的租金自行调节，但是对于其他城市，恐怕连稳住房价，都是一种奢望。

逻辑，现实，就是如此，那些还在吹房价马上要暴涨，从大年初一要涨到年三十的大V和自媒体，来说说，怎么涨？靠你们的幻想和嘴吹上去的涨么？

理性预判：2025年，一线城市有望率先止跌，成交回稳，已经是最好的结果。

而其他绝大多数普通城市，2025年，不仅仅是下跌压力大小的问题，更直接的挑战，可能要考虑流动性枯竭，有价无市的尴尬。

图片来源：头条图库

写在最后：

2025年，国内楼市和房价的苦日子，其实还没有真正开始？

不空不多，不吹不黑的来说，2025年国内的楼市和房价，其实没有多少想象空间和行情反转的可能。

当下限制性的政策，其实只剩下一线核心区域的限购了，就算放开这些限制，难道就能拉动全国楼市直接反弹么？

显然是不行的，这些年，过去如火如荼的大基建逐渐降温，一些地方的投资项目也被叫停，泛基建行业的从业人员就业、收入，甚至地方财政、工资发放都出现了困难。

这一剧本在2008、2015年都出现过，且之后最高层都采取了刺激措施。因此，很多人都盼着下一轮刺激的到来。

不过，如今房市的供求情况已经彻底扭转：

过去，房子（特别是大城市房产）长期处于供不应求的状态，一家几代近十多人挤在小筒子楼可谓是常态；

如今，经过几十年的建设，人均住房面积已经达到40平，整体供求已经平衡。

更不必说，经过多年的举债发展+3年的疫情，整体的杠杆水平已经……

此时再玩老一套的后果会怎样，真的不好说。

毕竟，历史责任这种东西，还真的不是一个具体的人和部门，就能背得住的。

行政规则的存在，已经不是遏制楼市和房价的关键了，楼市的问题，也早已不是市场层面就能解决的了。

经济结构性的问题，要么时间换空间，要么破釜沉舟，要么，就只能熬周期。

不管是哪一种方式，过程肯定是不会体感舒适的。

看清楚当下国内房地产经济的这个本质，是最重要的。

刚需自住，遇到的是最友好，也是话语权最强的好时代，该买就买，没什么好说的；

但是投资，甚至是投机群体，毫无疑问，真正的苦日子，可能还没有开始。

下行周期，底部未见，叠加多重利空因素，最为艰难的阶段，才能让一些人真正的醒悟。

以上，就是对2025年，几大一线城市楼市最新动向和表现，进行的一次专题梳理和分析讨论内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。

图片来源：头条图库

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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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