​万科比龙湖差在哪里？

万科比龙湖差在哪里？

万科A目前8倍多的PE，龙湖12倍多的PE，在PE方面，万科被龙湖甩了一大条街；那他们差距真的有那么大么？我们通过两者的2020年年报的几个重点指标来对比一下。

万科

2020年营业收入4191亿元，同比增长13.92%，净利润415.15亿元，同比增长6.8%，毛利率29.25%，同比下降了7个百分点。经营性现金流净额531.18亿元，同比增长16.42%，净资产总额1519.32亿元，同比增长8.05%，房地产业务实现销售金额 7,041.5 亿元，同比增长11.6%。

龙湖

2020年营业收入1845亿元，同比增长22.2%，净利润200亿元，同比增长9.08%，毛利率29.28%，同比下降了4.35个百分点。净资产总额1927.24亿元，同比增长15.62%，房地产业务实现销售金额 2706.1亿元，同比增长11.6%。

表1 万科和龙湖2020年主要指标对比

从表1中我们发现，万科除了营业收入的增速相差较大之外，其他基本差距不大，而且净利润是有调节空间的，两个多点的利润增长区别其实很正常。这样的话，我们重点来看下两者营业收入之间的不同。

万科

万科的房地产开发业务为4004亿，毛利率为29.36%，同比增长13.55%，占比总营业收入的95.55%；物业服务为154亿，毛利率为18.33%，同比增长21.51%，占比总营业收入的3.68%；其他业务为32亿，毛利率为66.9%，同比增长27.19%，占比总营业收入的0.77%。

龙湖

房地产开发业务为1709.81亿元，同比增长21.44%，占营业收入的92.64%，物业管理及相关服务收入59.89亿元，同比增长34.76%，占营业收入的3.24%，租金收入75.8亿元，同比增长30.86%，占营业收入的4.1%。

表2 万科和龙湖业务营收对比

从表2中可以看出两者的房地产开发业务占比营业收入都很高，龙湖的增长要快一点，而且龙湖的物业和房租增速都达到了30%以上，相对应的万科物业和其他营业收入增长都在20%左右浮动；目前来看5年之内万科的房地产业务营收大概率都是占比90%以上，而龙湖的物业和房租有望在5到10年内占比20%以上。

有息负债

表3 有息负债

万科净负债率为18.09%，资产负债率（除预收款）为71.19%，现金短债比为2.4倍；

龙湖净负债率为46.5%，资产负债率（除预收款）为66.93%，现金短债比为4.24倍；

2020万科还踩着一条红线，71.19%的资产负债率（除预收款）让万科无缘绿档线；而龙湖已经多年都是在绿档线中，未来龙湖比万科更多的融资机会。龙湖的有息负债利率也比万科低不少，这些多出来的钱都是利润啊，万科好好加油吧。

关于已售未结

万科已售未结为6981.5亿元，面积约为4918.6万平方米，已售未结平均单价为1.42万元/平方米。

龙湖已售未结为3107亿元，面积约为1800万平方米，已售未结平均单价为1.72万元/平方米。

万科的已售未结明显比龙湖高出不少，但是万科的售出单价没有龙湖高，以整个行业的平均水平来看的话，两者都处于较高的水平。

关于存货和应收款、预收款

万科存货为10000亿元，同比增长11.71%，存货周转率（天）为1156.35天，

应收款2585亿元，同比增长7.35%，应收款周转率为1.68。

预收款为6316.59亿元，同比增长9.31%。

龙湖存货为3756.23亿元，同比增长13.15%，存货周转率（天）为975.58天，

应收款96亿元，同比下降16%，应收款周转率为17.56。

预收款为1823.88亿元，同比增长17.55%。

备注：应收款= 应收账款 + 应收票据 + 合同资产 + 其他应收款

表4 存货和应收款、预收款对比

在存货上，万科几乎是龙湖的3倍，可见，万科还是有比较多的储备的。存货周转率万科比龙湖慢一点，这个不是问题，最让人大吃一惊的是应收款，万科应收款有2585亿，而龙湖只有96亿，今年居然还降了，龙湖的现金回收能力是不是有点强的离谱？翻看2019年龙湖的净现比居然有2左右，妥妥的现金流奶牛，不过万科虽然没有这么强的现金回收能力，但是2020年净现比也有1以上，也是现金流奶牛。

总结

从一些主要的指标进行对比中可知，万科除了规模比龙湖大之外，其他指标确实略逊于龙湖，龙湖在房地产上确实是一股清流，不仅负债率低，而且融资利率还低，最重要的是现金回收能力强。万科虽然在许多指标上落后于龙湖，但以整个行业来看并不差，也是属于上等水平。2020年，万科的销售大约为7000亿元，龙湖的销售额大约为2700亿元，万科的销售额大概为龙湖的2.6倍，而龙湖在非房地产开发业务的增速可能要比万科快一点，这也给了很多投资者想象的空间。很明显，万科和龙湖都是优秀的公司，市场给了万科A8倍多的PE，万科H6倍多PE，龙湖12倍多PE，市场显然不太看好房地产开发业务，不然的话，市场也不会用脚投票了。

放羊的牧羊人